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  ……………………………………………… ひとり言……………………………………………… 無料相談 |
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値引き交渉の目標金額を決める、また交渉を有利に進める為には、
情報を集めなければなりません。
あなたが納得できるだけの情報を集めた上で判断、準備、交渉をしてこそ、
納得できる購入ができるのです。
ここでは、あなたが自分で調べる為の方法や参考リンクを紹介します。
物件価格を調べる
１、土地と建物に分けて考える
あなたの検討している物件が、マンションか戸建ての場合、まずは建物価格を知りましょう。
土地部分には消費税がかかりませんから、物件価格に含まれる消費税の金額が分かれば
すぐに分かります。
例えば、価格総額４０００万円（消費税１００万円含む）の物件なら、
消費税額１００万 ÷ 0.05 ＝２０００万（建物本体価格）
つまり、建物本体２０００万＋消費税１００万＝２１００万（建物本体＋消費税）
総額４０００万 ー ２１００万＝１９００万（土地価格）
２．土地値を調べる （下記の公的数値は ㎡ あたりの価格で表示されています）
・公示価格 http://tochi.mlit.go.jp/
国土交通省が、毎年３月に発表する、１月１日現在の標準地点の価格。
更地として、自由な取引として、通常行われるであろう価格。
・基準地価 http://tochi.mlit.go.jp/
都道府県が、公示価格を受けて、毎年９月に発表する、７月１日現在の価格。
公示価格より、地点数が多く、補完の意味合いがある。
・路線価 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
国税庁が、毎年３月に発表する、１月１日現在の相続税評価額。
公示価格の 0.8倍相当の数値となる。
＊実勢取引価格に近いのは、公示価格と言われてはいますが、地域によっては、
路線価の方が、より実勢に近い場合もあります。
また標準画地は、６０坪くらいの整形地を想定しているので地形による調整が必要です。
３．建物価格を調べる
・住宅金融公庫の建築費データ http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html
（住宅知っ得情報/ 地域の工事費単価）
＊業者に、建築単価を聞きましょう。「坪単価はいくら位ですか？」
＊中古の場合、耐用年数を木造なら２５年程度として現存価格を算出します。
＊中古では設備や補修の程度で差があります。
新築価格を基準に、自分の主観重視で判断しよう。
４．近隣物件を調べる
・不動産ジャパン http://www.fudousan.or.jp/
・at home http://www2.athome.co.jp/index2.html
５．過去の取引データを調べる
・ レインズ http://www.reins.or.jp/market_research.html
☆ 売り出し価格＝＜土地値＞＋＜建物価格＞＋＜経費・利益＞？
☆ 不動産価格は、個別の需給関係に大きく左右されます。
特にマンションの場合は、近隣物件の成約事例のデータを重視します。
☆ 新築物件では、建築の進行状況により交渉の仕方も変わります。
完成在庫なら大幅値引きの交渉はしやすくなりますから、単に値引きを重視するなら狙い
目となります。
青田売りなら、売主も時間的な余裕がありますから、値引きは簡単ではありません。
物件選択権がある分をプレミアと考えて、交渉しましょう。
☆ 集めたデータを元に、物件と価格のバランスを判断して、自分の価値観で納得できる
価格が適正価格です。
（納得できるだけの情報が足りないとお感じの場合は、サポート案内へ）
住宅ローン利用の場合
住宅ローンを利用する場合、契約してもローンが組めない場合は白紙解約となる為、
解約リスクが高い客と業者側に思われると、強気な交渉がやりにくくなります。
もし不安がある場合は、事前に金融機関に相談しておきましょう。
・みずほ銀行 http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/
注意）借り入れ可能額を計算する際、４％にて計算の上、判断する銀行が多いようです。
（中には10年固定での金利で計算する銀行もあります。
営業マン任せにせず、一度自分で銀行に相談してみることをおススメします。
具体的な物件が決まっていなくてもOKです。
その後の営業マンとの交渉に、自信と余裕が生まれると思います。
